Conas a Úsáideann Iasachtaí CES DSCR chun Maoin Infheistíochta a Mhaoiniú

I gcás infheisteoirí eastáit réadaigh, cuireann Iasacht Dara Deireadh Dúnta (CES) bealach uathúil ar fáil chun maoin nach bhfuil á áitiú ag an úinéir a mhaoiniú gan brath ar ioncam pearsanta. Trí úsáid a bhaint as an gCóimheas Clúdaigh Seirbhíse Fiachais (DSCR) chun cáiliú, díríonn na hiasachtaí seo atá bunaithe ar ioncam maoine ar shreabhadh airgid cíosa, rud a fhágann go bhfuil siad oiriúnach chun punanna a scálú. Déanaimis iniúchadh ar an gcaoi a n-oibríonn iasachtaí CES le haghaidh iasachtaí atá bunaithe ar shreabhadh airgid agus cén fáth go bhfuil siad ina n-athrú cluiche.

Is dara morgáiste téarma seasta é iasacht CES nach gceadaíonn tarraingtí breise, a úsáidtear go minic i dteannta iasacht phríomhúil le haghaidh iasachtaí nach úinéir-áitithe iad. Murab ionann agus dara morgáistí traidisiúnta, a d’fhéadfadh cruthúnas ioncaim phearsanta a bheith ag teastáil uathu, úsáideann Dara Iasacht Dúnta le haghaidh maoine infheistíochta an Cóimheas Clúdaigh Seirbhíse Fiachais chun incháilitheacht a mheas. Tomhaiseann an Cóimheas Clúdaigh Seirbhíse Fiachais ioncam cíosa bliantúil maoine i gcoinne a hoibleagáidí fiachais, lena n-áirítear an chéad agus an dara híocaíocht morgáiste (príomhshuim, ús, cánacha, árachas, agus táillí HOA). Léiríonn DSCR de 1.0 nó níos airde go gclúdaíonn ioncam na maoine a fiacha, agus is gnách go mbíonn rogha ag iasachtóirí ar 1.25 le haghaidh iasachtaí bunaithe ar shreabhadh airgid.

Is mór an tarraingt é an cur chuige seo gan aon fhíorú ioncaim phearsanta. Ní gá d’infheisteoirí foirmeacha W-2 ná tuairisceáin chánach a úsáid; ina ionad sin, déanann iasachtóirí measúnú ar chumas cíosa na maoine, rud a fhágann go bhfuil iasachtaí CES inrochtana dóibh siúd a bhfuil cúrsaí airgeadais casta acu. Tá siad ar fáil do náisiúnaigh choigríche freisin, rud a ligeann d’infheisteoirí idirnáisiúnta leas a bhaint as eastát réadach SAM gan taifid ioncaim áitiúla. Mar shampla, d’fhéadfadh náisiúnach coigríche iasacht CES a fháil ar mhaoin cíosa a ghineann $4,000 in aghaidh na míosa le DSCR de 1.3, ag seachaint constaicí ioncaim phearsanta.

Feabhsaíonn struchtúir atá ceangailte le chéile solúbthacht. Is féidir le Dara Iasacht Dúnta deireadh-íocaíochtaí nó athchóirithe a chlúdach, in éineacht le céad mhorgáiste chun costais tosaigh a laghdú. Samhlaigh infheisteoir atá ag díriú ar mhaoin cíosa $500,000: clúdaíonn céad mhorgáiste 75% ($375,000), agus maoiníonn iasacht CES an 20% atá fágtha ($100,000), rud a fhágann nach bhfuil ach 5% den airgead tirim síos. Seo pCúlchisteleachtacht le haghaidh infheistíochtaí breise.

Mar sin féin, tá rabhaidh ag gabháil le hiasachtaí CES bunaithe ar DSCR. Is minic a bhíonn rátaí úis ar mhorgáistí dara leibhéal níos airde, agus féadfaidh cóimheasa iasachta-le-luach comhcheangailte (CLTV) a bheith ag uasteorainn 75-85%. Is féidir le folúntais nó athruithe margaidh difear a dhéanamh do iasachtaí bunaithe ar ioncam maoine freisin, mar sin ní mór d’infheisteoirí a chinntiú go bhfuil éileamh láidir ar chíosa ann. In ainneoin na bhfachtóirí seo, cuireann iasachtaí nach úinéirí-áitithe iad cosúil le hiasachtaí CES deiseanna gan sárú ar fáil le haghaidh fáis phunann, go háirithe gan aon fhíorú ioncaim phearsanta agus roghanna atá ar fáil do náisiúnaigh choigríche a chuireann inrochtaineacht chun cinn.